2025년 전세사기 특별법 종료! , 세입자가 꼭 준비해야 할 5가지

 

전세사기 특별법 종료 이후, 세입자들이 꼭 알아야 할 대책

국토교통부에 따르면, 2023년 6월 전세사기 피해자법이 제정된 이후 집계된 피해자 수는 2만 8천여 명에 달합니다. 이렇게 피해자가 급증하자 한시적으로 도입된 전세사기 특별법은 세입자들의 법적 보호와 긴급 지원을 제공해 왔습니다.

하지만 이 특별법은 2025년 5월 31일부로 종료될 예정입니다. 그 이후에는 어떠한 제도적 지원도 없을 수 있기 때문에, 지금부터 사전 대비가 필수입니다.

전세사기 특별법 종료, 무엇이 달라지나?

전세사기 특별법은 피해자로 인정될 경우,

긴급 주거 지원, 금융 지원, 법률 상담, 소송 지원

등 다양한 방식으로 실질적인 도움을 제공했습니다. 하지만 법률이 종료되면 이런 지원은 중단되고, 개인이 스스로 피해를 입증하고 법적으로 대응해야 하는 상황이 됩니다.

이러한 변화는 법적 공백으로 이어질 수 있으며, 특히 사회초년생이나 정보에 취약한 세입자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

전세 계약, 불안하다면 이렇게 예방하세요

전세사기 피해를 막기 위해서는 계약 단계에서부터 꼼꼼한 확인이 중요합니다. 다음은 꼭 확인해야 할 몇 가지 핵심 사항입니다.

전세 계약 전, 꼭 확인하세요!

전세사기 피해를 줄이기 위해 사전 정보 조회는 선택이 아닌 필수입니다.

📌 HUG 악성 임대인 명단 조회
- 운영기관: 주택도시보증공사(HUG)
- 조회 정보: 이름, 나이, 주소, 전세보증금 미반환 횟수 및 금액
👉 HUG 명단 조회 바로가기

📌 서울시 클린임대인 제도
- 운영기관: 서울시 임대차정보센터
- 조건: 신용등급 891점 이상 + 권리관계 이상 없음
👉 서울시 임대차정보센터 바로가기

✔️ 보증금 피해 사전 대비도 필수!
- 전세보증금 반환보증: HUG / SGI에서 가입 가능
- 권리보험: 전세사기 시 법적 분쟁에서 일부 보장

갭투자와 전세사기, 어떻게 연결될까?

📌 전세가율 80% 이상, 위험 신호입니다

전세가율이 80%를 넘는 지역은 갭투자가 활발하게 이뤄지는 곳일 가능성이 높습니다. 매매가 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로, 지역별 전세가율을 반드시 확인하세요.

최근 전세사기 유형 중 상당수는 갭투자로 인해 발생합니다. 갭투자란 매매가와 전세가의 차이를 이용해 실질적인 자기 자본 없이 여러 채의 부동산을 소유하는 투자 방식인데, 집값이 하락하거나 임대인이 채무불이행 상태가 되면 세입자가 피해를 입는 구조입니다.

계약 전에 해당 매물의 시세와 갭 차이를 확인하고, 지역 내 전세가율이 80% 이상일 경우 특히 주의해야 합니다.

갭투자, 왜 위험할까?

전세사기의 주요 배경에는 '무자본 갭투자'가 자리하고 있습니다. 집값이 오를 것이라는 기대 아래, 전세 보증금으로 주택을 사들이는 방식인데요. 문제는 집값이 하락하거나 매도가 어려워질 경우, 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 사라진다는 점입니다. 특히 다주택자 또는 신용도가 낮은 임대인이 갭투자에 나설 경우, 피해는 고스란히 세입자에게 돌아갑니다. 계약 전

임대인의 부채 비율과 실거주 여부

를 꼭 확인해야 합니다.

임대인 정보 사전 조회 시스템 요약

제도명	운영기관	조회 정보	링크
악성 임대인 명단	HUG 주택도시보증공사	이름, 나이, 주소, 보증금 미반환 횟수·금액	바로가기
클린임대인 인증	서울시 임대차정보센터	신용 891점↑, 권리관계 이상 無	바로가기

보증금 피해 대비 방법

• 전세보증금 반환보증 – HUG 또는 SGI서울보증을 통해 가입
• 권리보험 가입 – 계약 자체가 사기일 경우 보증금 일부 보장 가능
• 등기부등본 확인: 임대인의 소유권, 근저당, 전세권 설정 여부 확인
• 임대인의 체납 이력 확인: 세금 미납 여부는 향후 경매 가능성과 연결됩니다.
• 전세반환보증 가입: 보증금 반환이 어려운 경우, HUG나 SGI의 보증보험을 통해 환급받을 수 있습니다.
• 권리보험 활용: 계약 자체가 사기일 경우 법적 분쟁에서 권리보험으로 보호받을 수 있습니다.

특히 전세반환보증은 세입자가 집주인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못할 때 매우 효과적인 보호 장치가 될 수 있습니다.

전세사기 예방을 위한 장기적 대책은?

특별법이 종료된 이후에는 피해자 개개인이 법적 대응을 해야 하므로, 정부의 사후 대책과 지속적인 정책 마련이 필요합니다. 다음과 같은 제도적 보완이 요구됩니다.

1. 상시 피해자 구제 제도: 한시적 법이 아닌, 상시적인 피해자 보호 장치 마련
2. 사전 정보 제공 시스템 강화: 임대인의 신용도 및 채무 상황 등을 사전에 확인할 수 있는 공공 시스템 도입
3. 임대차 계약 인증제: 허위 계약 방지를 위한 전자계약 인증 시스템 활성화

이 외에도 지역 단위 전세사기 신고센터 운영, 법률 상담 지원 확대 등 현실적인 접근이 필요합니다.

마무리: 안전한 전세 생활, 정보가 답입니다

2025년 특별법이 종료되더라도, 우리는 정보와 제도를 잘 활용하면 피해를 충분히 예방할 수 있습니다. 계약 전 꼼꼼한 서류 확인은 물론, 전세반환보증과 권리보험은 반드시 고려해야 할 필수 옵션입니다.

정부 차원의 제도 보완도 필요하지만, 무엇보다 중요한 것은 세입자 스스로의 예방 의식입니다. 꼼꼼하게 살펴보고, 의심되면 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 방법입니다.